주거안정판 확보 위한 '임대차 3법', 혼란은 있어도 혼선은 없다 @스트레이트뉴스
주거안정판 확보 위한 '임대차 3법', 혼란은 있어도 혼선은 없다 @스트레이트뉴스

 

하루가 멀새 라 치솟는 주택 임대차 가격으로 대한민국이 편할 날이 없다. 부동산 중개현장에서는 전세값의 큰 폭 상승이 금융 위기 이후 주거안전판 확보를 위해 전세가의 90%까지 융자를 지원한 탓이 크다고 지적하나, 그 후유증을 거론하는 건 적절치 않다. 일시적 전월세 혼란을 틈타 주거복지 안정판인 '임대차 3법'을 무력시키려는 시도를 진화하는 게 급선무여서다.

정부가 부동산값을 잡기 위해 대출과 세제 등에 고강도 규제를 가한 이후 매매뿐만 아니라 전·월세가 고공행진 중임은 누구도 부인하기 어렵다. 정책은 시행 후 1년 이상 지켜본 뒤에 흐름의 맥을 잡고 대응함이 바람직하기에 시장을 예의주시하는 게 맞다.

그 사이 현실성 있는 부동산대책의 수립을 위한 각종 통계를 보완·수정, 향후 전월세의 병목현상을 풀도록 하는 통계 인프라를 재구축하는 동시에 현재 전월세 시장을 왜곡시키는 허위매물 등 임대차 시장을 왜곡시키는 세력에 대한 강력한 손질이 필요해 보인다. 물론 정부도 임대차 3법 시행 이후 임대차시장의 급변 현상을 직시, 긴급재난기금 지원처럼 직접 고통을 받는 실수요자를 위한 처방을 내놓는 '애민'의 자세가 필요하다.

2020년 7월 31일은 우리나라의 임대차 역사에 큰 방점을 찍은 날이다. 유명무실하였던 주택임대차보호법이 1981년 제정된 후 무려 39년 만에 진정한 무주택서민 주거복지정책의 기반을 다진 역사적인 날이어서다. 임대차 3법은 '2년+2년 총 4년거주 권리를 보장하는 계약갱신청구권, 전월세 임대료 5% 상한제, 전월세 신고제'가 그 주요 내용으로, 국내 2000만 가구 중 850만 임차가구의 무주택서민 임차인의 주거복지와 경제활동에 도움이 될 것은 자명한 일이다.

특히 이번 개정법 부칙에는 '이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다' 고 명문화, 시장의 혼돈을 최소화한 시의 적절하고 선명한 바람직한 정책으로 평가받는다. 1989년 임대차 보호법 개정 시에는 소급적용이 안된 상태로 임차기간을 1년에서 2년으로 개정해 전국에 전세난민, 전세 대란의 사태가 발생한 바 있다. 당시 무려 17명이 고귀한 생명이 이승을 마감할 정도로 심각했다. 정부와 집권여당이 이러한 사태를 사전에 철저히 예방, 국민의 입장에서 진정한 공익을 위한 정책결정을 펼쳤다는 점은 박수를 받을만한 일이다.

주거불안 후진국 '대한민국'

임대차보호장치가 30여년간 방치된 이유는 무엇일까? 최초 제정된 1981년 주택임대차보호법은 실효적 임차인 보호에 부족하여 매년 몇 천 건의 임대차관련 분쟁소송 등이 이어지고 사회문제로 심화되고 여론이 들끓게 되는 혼돈 그자체였다. 1988년 이에 사회 각계각층에서 개정의 요구가 빗발쳤고 언론은 '임대차보호법 있으나 마나', '곱사등, 전세입자 피해자 속출' 등 임대차보호법의 문제에 대한 기사들로 넘쳐났다. 결국 1989년에 기본 임차기간을 1년에서 2년으로 개정, 1990년 1월 1일부터 시행하게 되었다.

한문도 박사
한문도 박사

그러나 대한민국의 주택임대차보호법은 여전히 임대인의 권리에 치중, 임차인의 권리보호에는 한계를 드러낼 수밖에 없는 후진국형 주거복지 양태를 벗어나지 못했다. 2년이라는 기간은 임차계약 후 1년이 지나면 다시 이사를 걱정해야 하는 상황으로 여전히 임대인에게 편향적으로 유리한 것으로 존재해 왔다. 선진국의 대부분이 임차인의 주거안정을 위하여 임대차의 계약해지를 제한한 것과는 대조였다.

2000만 가구 중 45% 인 845만 가구가 허울만 임차인 보호라는 법 테두리에서 임대차계약 이후 1년이 지나면 다음 이사를 걱정해야 하고 인상된 보증금을 마련해야 하는 등 여전히 취약한 주거환경에 노출된 채로 31년이 흘러왔던 것이다. 민생외면의 국회와 행정부의 책임이 크다.

이에 대한 개정논의는 여야 할 것 없이 수없이 논의되어 왔다. 2011년부터는 이번 개정된 내용과 유사한 수많은 주택임대차보호법 관련 법안이 발의되고 충분히 토론되었으나 기득권 보수정권은 임대인을 위한 정책을 유지하기 위해 이를 철저히 외면하여 왔었다.

2009년부터 유엔 경제 사회 문화적 권리 위원회(The Committee on Economic, Social and Cultural Rights)는 한국에 여러 분야의 이행을 촉구하여 왔고, 특히 임대료 인상부분과 임대차 갱신권제도의 이행을 2013년부터 강조해 왔다. 2020년 초에는 최종이행권고를 통보 받은 상황이었다.

문 정부의 '임대차 3법' 반대 시위. (연합뉴스)
문 정부의 '임대차 3법' 반대 시위. (연합뉴스)

집권여당은 4.15총선에서 보여준 국민의 뜻을 받들어 2020년 7.31일 전격적으로 '임대차 3법'을 통과시켰다. 부족한 점이 많지만 진정한 사회주거복지정책의 큰 걸음을 내딛은 것이다.

'임대차 3법', 혼란을 두려워 마라

'임대차 3법'이 시행이 두 달여 지난 지금, 서울 수도권의 전세대란 관련기사가 지속되고 있다. 매매가격은 보합으로 안정 국면으로 들어섰지만 홍남기 기재부장관의 전세퇴출 언급이 나오자, 시장은 거세게 반발했다. 전월세로 전전하는 무주택서민마저 홍 장관의 발언에 반기를 들었다. 홍남기 장관의 전세퇴출은 본인의 진의와 다를 수 있으나, '임대차 3법'의 취지를 무력화시키려는 세력에게 악용소지가 있었던 것은 분명하다.

부동산 전문가들은 주택 공급율과 자가 보유율, 향후 인구와 소득의 변화를 감안할 때 전월세 대란은 한시적이라고 진단한다. 지금의 문제가 언제 해결될 지에 대한 시기 전망은 서로 엇갈리나, 전반적인 전월세난은 일시적이라는 데 이견이 없다.

연일 전세가격이 신고가를 나타내고 전세가격이 매매가격을 추월한다는 언론보도는 허위가 아니다. 일부 사실이다. 그러나 현재 전세대란은 임대차 시장의 흐름을 통찰치 않고 책상머리에서 정책을 내놓은 정부의 무능에서 비롯됐다는 지적은 주택시장에서 기득권을 유지하려는 진용논리성으로서 근거가 희박하다. 전세대란의 고통은 분명 사회적인 문제이나 부동산시장에 공맹이 나오더라도 당장 풀 수 있는 사안은 아니다. 산통 없이 옥동자가 나올 수 없다. '임대차 3법'의 시행과정에서의 부동산 시장에 혼란은 있을 수밖에 없으나 주거 안전판 틀이 자리 잡는 데 혼선이 있어서는 안된다.

 

 

 

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