아파트 분양에 있어 자격 요건도 중요하지만 입주자를 어떻게 선정하는지도 미리 알아둬야 한다. 청약을 하는 이유가 당첨을 전제로 한 것이고, 당첨 확률을 높일 수 있는 쪽으로 청약을 해야 하기 때문이다.

또 아파트 청약에서 국민주택와 민영주택에 대한 개념부터 알아두면 편하다.

청약 관련 주택의 종류는 국민주택과 민영주택으로 구분되는데, 국민주택은 한국토지주택공사(LH) 등이 건설하는 85㎡ 이하(이하 전용면적. 수도권이나 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)의 주택을 말한다. 쉽게 말해 국민이 세금 등으로 낸 돈을 가지고 공공에서 공급하는 주택이다. 민영주택은 국민주택을 제외한 주택을 말하는데, 보통 민간에서 공급하는 주택이다.

국민주택에 청약할 수 있는 사람은 최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역 에 거주하는 성인(만19세 이상)'이다. 그리고 자녀를 양육하는 경우나 직계존속의 사망이나 실종·행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 미성년자도 가능하다. 또 같은 주민등록표등본에 등재된 세대 전원이 주택 또는 분양권 등이 없는 세대구성원(무주택세대구성원)도 청약을 할 수 있다.

국민주택 1순위는 주택청약종합저축(청약저축 포함) 가입자로 가입기간은 투기과열지구와 청약과열지역 2년, 투기과열지구·청약과열지역 외 수도권은 1년이 경과해야 한다. 수도권 외 지역은 6개월이다. 그리고 해당 기간 만큼 매달 월 납입금을 연체없이 납입해야 한다. 예를 들어 2년 이라는 통장가입 기간은 물론 24회 납입 조건이 충족돼야 하는 것이다.

투기과열지구 또는 청약과열지역 내 국민주택에 청약하는 경우 1순위에 해당된다고 해도 세대주가 아니거나 과거 5년 이내에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원은 2순위로 신청해야 한다.

민영주택 역시 해당 주택건설지역 또는 인근지역 에 거주하는 성인과 자녀를 양육하거나 직계존속의 사망·실종선고·행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 미성년자도 신청할 수 있다.

민영주택 1순위는 투기과열지구·청약과열지역은 통장 가입 2년, 투기과열지구·청약과열지역 외 수도권은 1년이 경과해야 한다. 수도권 외 지역은 6개월이다. 그리고 납입금은 지역별 예치금액보다 많아야 한다. 지역별 예치금액은 85㎡ 이하의 경우 서울과 부산 300만원, 기타광역시 250만원, 기타시군 200만원이다. 102㎡ 이하는 서울과 부산 600만원, 기타광역시 400만원, 기타시군 300만원이다.

또 청약부금 가입자는 85㎡ 이하만 청약이 가능하며, 1순위 청약저축 가입자의 경우 지역별 청약예금 예치금액이상인 경우 해당 청약예금으로 전환해 청약할 수도 있다.

당첨자 선정도 국민주택과 민영주택에 따라 방식이 다르다.

먼적 국민주택은 순위순차제 방식이다. 1순위를 대상으로 신청을 받고, 미달이 발생할 경우 2순위 대상으로 입주자를 선정하게 된다.

1순위 안에서 경쟁이 있을 경우에는 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택세대구성원으로 저축총액이 많은 자→저축총액이 많은 자 순으로, 40㎡ 이하는 3년 이상 무주택세대구성원으로 납입횟수가 많은 자→납입횟수가 많은 자 순으로 결정한다. 2순위는 추첨으로 입주자를 선정한다.

따라서 3기 신도시 분양에서 국민주택을 대상으로 청약을 신청하는 경우 기본적으로 청약통장이 있어야 하며, 청약통장 납입기간과 납입금액이 매우 중요하다.

민영주택은 청약순위(1·2순위)에 따라 입주자를 선정하며 1순위 미달 시 2순위로 입주자를 선정한다. 1순위 내 경쟁은 가점제와 추첨제 두 가지가 병행된다.

85㎡ 이하의 경우 투기과열지구와 수도권 공공주택지구는 100% 가점제로 선정하고, 청약과열지역은 가점(75%)과 추첨(25%)으로 결정한다.

85㎡ 초과는 투기과열지구의 경우 가점과 추첨 각각 50%이다. 청약과열지역은 가점 30%, 추첨 70%이다. 수도권 공공주택지구는 가점(50%)과 추첨(50%)으로 선정하지만 시장 등이 비율을 조정할 수 있다.

청약가점 항목과 점수는 무주택기간(최고 32점)과 부양가족수(최고 35점), 입주자저축 가입기간(17점) 등 84점이 만점이다.

수도권 택지지구에서 공급되는 주택은 서울과 인천은 해당 주택건설지역 거주자에게 50%를 우선 공급한다. 예를 들어 건설지역이 인천인 경우 인천 거주자에게 50%, 나머지 50%가 서울과 경기도 거주자에게 공급된다. 경기도는 해당지역 30%, 그 외 경기도 거주자 20%를 공급하고, 나머지 50%는 서울과 인천 거주자에게 배분된다.