-미국 도시, 부동산 업계와 기후변화에 공동 대응

화석연료 사용 증가에 따른 지구온난화 영향으로 전 세계 많은 도시가 기후변화로 인한 수많은 자연재난에 노출, 신음 중이다.

기후의 이상 난동과 녹아내리는 빙하, 바닷물 수온과 수위 상승, 집중폭우, 가뭄, 잦고 강해진 태풍 등 온난화의 후유증이 빈발하면서 수많은 시민의 안전과 건강을 우선하는 선진 외국도시들의 위기감은 날로 고조되고 있다. 선진외국은 도시를 살리는 궁극적인 길이 온실가스의 주범인 탄소 배출을 획기적으로 줄이는 것이라고 판단, 경제성을 확보한 신재생에너지 빌딩 등 그린 도시개발과 관리에 무게를 두고 있다.

미국의 트럼프 정부는 파리기후협약에서 탈퇴를 선언하였지만, 지자체와 기업은 기후변화 대응에 열정이 높다. 미국의 ‘We Are Still In(우리는 여전 가입 중이다)’ 캠페인에는 9개 주, 197개 도시, 1514개 기업, 308개 대학 등이 참여하여 파리기후협약이 정한 기후 행동 약속을 이행하고 있다. 파리협약의 핵심내용은 이번 세기 내에 온도상승을 섭씨 2도 이하로 지키는 것이다. 이미 미국 내 50개 이상의 도시가 향후 신재생에너지에 100% 의존하는 목표를 설정해 놓고 있다.

트럼프대통령이 미국은 파리기후협약에서 탈퇴를 발표했지만, ‘We Are Still In’은 협약 이행을 준수하고 있다. 미국 9개 주, 197개 도시, 1514개 기업, 308개 대학 등이 사인하고 파리기후협약이 정한 기후 행동을 지원하고 있다.

도시 부동산 분야에서 파리기후협약이 정한 목표를 달성하기 위해서는, 전 세계 모든 도시 빌딩의 실질적 참여와 협력이 필요하다. 효율적 에너지 사용을 위한 빌딩 건설과 관리기술도 절실하다. 최근에는 건물 입주자들도 환경을 중시하는 건물에서 일하고 동참하는 요구가 늘고 있다. 빌딩은 국가 전기소비의 75%를 사용하여 가장 많이 그린 가스를 배출하는 원천이라고 한다. 냉난방과 조명으로 많은 에너지를 사용하고, 누출, 오래된 창문, 빈약한 절연체 등을 통해 에너지가 낭비되고 있다.

에너지 효율을 개선하기 위해서는 법 규정과 인센티브를 적절히 적용해야 한다. 효율적 탄소 배출과 에너지 사용을 하는 빌딩 개발과 관리기술이 절실하지만, 대부분 도시는 새로운 정책과 인센티브 개발에서 여전히 초기 단계에 머물고 있다. 그러나 모범적인 사례도 있다. 뉴욕시의 지속가능부(Office of Sustainability)는 빌딩의 에너지 효율 목적을 달성하기 위해 2019년 5월 제정된 ‘조례 97’을 시행하고 있다. 이 조례에는 2050년까지 그린 가스 배출을 획기적으로 80%나 절감하는 목표 달성방법까지 담겨있다.

근본적 대책으로는 사용하는 에너지를 친환경적인 것으로 전환하는 것이 중요하다. 탄소 배출 감축만으로는 기후변화에 제대로 대응할 수 없기에, 신재생에너지 원천을 더 많이 사용하는 근본적 사용 에너지 변화가 중요하다. 법으로 탄소 배출 절감 기준을 만들어 현실적으로 이에 맞는 신재생에너지 채택일정을 짜야 한다. 다행히 에너지 시스템이 혁신을 통해 개선되면서 법을 준수하기가 쉬워지고 있다. 그러나 문제는 항상 존재한다. 부동산 개발업계 입장에서 자발적 행동 준수를 하려 해도, 도시마다 다른 시스템으로 인해 곤란을 겪는 일이 많다.

신재생에너지 전환 일정에는 경제성을 고려해야 한다. 현실적으로나 경제적으로 맞지 않는 신재생에너지 전환은 중장기적 일정으로 추진해야 한다. 전기요금의 지나친 인상은 우리의 주력 수출 산업의 수출원가에 치명적인 영향을 준다. 그래서 경제성이 좋은 원전을 병행해서 나가야 한다. 다른 신재생에너지가 경제적으로 정착될 수 있는 시점까지 원전관리를 더욱 안전하게 만드는 시스템에 초점을 맞춰야 한다.

현재로서는 기후변화 대응의 방법으로 공공 민간 파트너쉽이 가장 성공적인 대안이 된다. 그 대표적인 모델로 미국 보스턴 그린리본위원회를 들 수 있다. 이 위원회는 탄소의 중성화(carbon neutrality)를 위한 공유 전략개발을 위해 기업과 지자체가 함께하고 있다. 워싱턴 DC의 에너지환경국도 민간빌딩 건설 계획 단계부터 탄소 배출 절감을 돕고 협조하는 정책을 펴고 있다. 부동산 개발회사도 이 정책이 업계의 존속과 도시 생존에 필요한 정책이라고 보고, 이를 반영하여 사람들이 일하고 싶은 친환경 장소 만들기에 초점을 두고 있다. 법에서 여러 인센티브를 규정해 놓으면, 부동산 개발 시 효율적 개선에 도움이 된다. 공공 민간 파트너쉽 개선에도 도움이 되고, 규제와 인센티브 사이의 균형 유지에도 도움이 된다.

그러나 공공과 민간 파트너쉽 형성에는 항상 긴장감이 잠재적으로 존재한다. 공무원은 업무상 민간의 자발적인 단계와는 다른 명령과 규제를 가한다. 때때로 정부의 환경규제는 선규제 후질문 절차로 진행되기에 당연히 엇박자가 발생하기도 한다. 예를 들어 뉴욕시의 ‘조례 97’은 의욕적이면서 업계 주장을 어느 정도 반영하여 탄소측정 기준을 정해놨지만, 부동산 업계로부터는 별로 인기가 없다. 자발적 참여를 유도할 수 있는 현실도 고려해야 한다.

최근 들어 선진국 도시에서는 건물에 입주하는 테난트와 녹색 임대(green lease) 계약을 체결하는 빌딩 임대 회사가 늘고 있다. 그러면서 테난트가 사용하는 에너지 효율 데이터의 수집도 편해지고 있다. 녹색 임대 계약서에는 상업용 건물의 임대 전반에 걸쳐, 에너지와 물 효율성, 배출 감소, 폐기물 최소화 등의 목표가 반영된다. 빌딩 회사가 건물담보로 융자를 받을 경우, 이 계약서를 제시하면 금융 인센티브 혜택을 받는 경우도 늘고 있다.

결론적으로 기후변화의 가장 성공적인 대안은 공공 민간 파트너쉽 이다. 최근에는 빌딩관리 회사나 입주사 직원들도 환경보호에 참여한다는 자부심이 높아지고 있다. 보스턴 프로퍼티즈(Boston Properties)의 젊은 직원들은 지속 가능 성장과 책임을 업무에 반영하면서 일하는 목적을 찾고 있다. 기후변화에 완벽하게 대응하는 요술 같은 해법은 없다. 지금으로서는 공공과 민간의 파트너쉽을 통한 해법이 최선이다.

[용어 설명 : 녹색 임대란 무엇인가요?]

 

녹색 임대(green lease)는 상업용 건물의 임대 프로세스 전반에 걸쳐, 에너지/물 효율성, 배출 감소, 폐기물 최소화 등의 목표를 계약 내용에 반영시키는 것을 의미한다. 이로 인해 양쪽의 계약 당사자는 건물 성능의 투명성을 이해할 수 있다.

 

내용에는 주요 설비(HVAC, 배관, 조명 등)운영 효율성, 건축 자재의 환경 표준, 빌딩 운영 및 관리 프로그램의 효율성 등이 포함된다. 녹색 임대를 통해 임대인과 임차인의 전통적인 계약관계도 변경된다.

세입자는 관련 조항 준수를 위해 시설개선 변경을 요구할 수 있고, 임대인도 임차인에게 운영/유지 관리 업무에 준수하도록 요구할 수 있다.

 

임대인은 임차인이 사무실 공간에서 사용할 수 있는 재료/장비의 유형을 지시하고, 재활용/보존과 같은 프로그램 준수를 요구할 수 있다. 이는 지속 가능 성장을 위한 새로운 임대차 계약 방식이다.