경실련, “재벌·건물주 고가빌딩 보유세 부담 개인아파트의 1/8에 불과”
경실련, “재벌·건물주 고가빌딩 보유세 부담 개인아파트의 1/8에 불과”
  • 이제항 선임기자 (hang5247@hanmail.net)
  • 승인 2021.08.27
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1천억 원 이상 고가빌딩 공시지가 실태 및 보유세 특혜 분석
지난 5년간 서울 1,000억 원 이상 실거래 빌딩 과표분석 및 보유세 추정
빌딩 거래가 34.6조, 공시가격 16.2조 47%, 공시지가 11.6조 39%
연간 세금특혜 최고는 현대 GBC 부지 2,470억, 서울 스퀘어빌딩 160억
"상가업무 빌딩도 아파트와 동일하게 공시지가 올리고 종부세 부과해야"
▲정의당 심상정 의원과 윤순철 경실련 사무총장 등이 지난 25일 서울 종로구 경실련에서 열린 '재벌·대기업들의 실거래 실태와 보유세 추정 결과 공동기자회견'을 하고 있다.(사진=연합뉴스))
▲정의당 심상정 의원과 윤순철 경실련 사무총장 등이 지난 25일 서울 종로구 경실련에서 열린 '재벌·대기업들의 실거래 실태와 보유세 추정 결과 공동기자회견'을 하고 있다.(사진=연합뉴스))

[스트레이트뉴스 이제항 선임기자] 경제정의실천연합(이하 경실련)은 지난 25일 경실련 강당강당에서 1천억 이상 고가빌딩 공시지가 실태 및 보유세 특혜 분석결과를 발표했다.

이날 발표 기자회견은 정택수 경실련 부동산건설개혁본부 팀장의 사회로 심상정 정의당 국회의원(경기 고양시갑)과 윤순철 경실련 사무총장의 취지 및 배경 설명과 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장 분석결과 및 주장 순으로 이어졌다.

경실련이 서울에서 거래된 1천억 이상 고가빌딩의 공시지가를 거래가와 비교한 결과 공시지가 시세반영률이 평균 39%에 불과한 것으로 나타났다. 이는 국토교통부가 심상정 의원실에 제출한 ‘수도권 빌딩 100억 이상 거래내역(200.6~2021.5)’ 중 2017년 이후 거래된 1천억 이상 고가빌딩 113건을 분석한 결과이다.

경실련은 고가빌딩의 거래금액과 과세기준인 공시가격(공시지가+건물시가표준액)을 비교해 시세반영률을 산출하고 현재 기준과 아파트 기준으로 부과될 경우의 보유세를 산출 비교했다.

113개 고가빌딩의 거래금액은 34조 6,191억 원이고, 공시가격은 16조 2,263억 원으로 거래가의 47%만 반영하는 것으로 나타났다. 연도별로는 2017년 51%에서 2021년 44%로 더 떨어졌다. 아파트 공시가격(토지+건물)의 시세반영률이 2017년 69%에서 2021년 70%인 것에 비해 매우 낮게 나타났다.

(자료=경실련)
(자료=경실련)

상업업무 빌딩은 과세기준인 공시지가의 시세반영률도 아파트보다 낮고 보유세 부과체계도 다르다. 아파트는 토지와 건물을 통합평가한 공시가격 기준으로 보유세가 부과되지만 상가업무 빌딩은 건물시가표준액과 공시지가로 분리과세되고 있고, 아파트와 달리 건물에 대해서는 종부세가 부과되지 않고 토지에 대해서만 부과하고 있다.

거래금액에서 건물값(건물시가표준액)을 제외하면 토지시세가 산출되고 이를 공시지가와 비교했다. 113개 빌딩 토지시세는 29조 9,854억 원이고, 공시지가는 11조 5,927억 원으로 평균 시세반영률이 39%이다. 연도별로는 2017년 43%에서 2021년 36%로 떨어졌다. 

경실련은 “이는 정부가 발표한 공시지가 현실화율(2017년 62%, 2021년 70%)과 크게 다르기 때문에 정부 통계에 대한 공개검증이 필요하다”고 밝히며 “하지만 정부는 공개검증 없이 왜곡된 공시지가를 기반으로 2030년까지 현실화율을 90%로 올리겠다고 발표한 것은 앞으로도 공시지가 개선없이 불공정 과세를 조장하겠다는 것과 다름없다”고 분석했다.

종부세 세율도 크게 차이가 나서 상가업무빌딩 종부세는 최고세율이 0.7%로 아파트 6%의 1/9밖에 안된다. 아파트는 1주택자도 최고 3%의 종부세를 부담해야 하지만 낮은 공시지가와 종부세율 차이로 인해 고가빌딩을 소유한 재벌·건물주들이 막대한 보유세 특혜를 누리고 있다고 경실련은 파악하고 있다.

현재처럼 공시지가와 건물시가표준액, 상가업무 빌딩 종부세율 0.7%를 기준으로 재산세와 종부세를 산출하면 113개 빌딩의 보유세액은 765억 원이고 보유세 실효세율은 0.22%이다. 

하지만 공시지가 시세반영률을 아파트와 동일한 수준인 시세의 70%로 가정하고, 종부세율을 1주택자와 동일하게 3%로 가정해 산출하면 보유세액은 5,858억 원으로 늘어나고 보유세 실효세율도 1.69%로 현재의 8배가 된다. 

이는 결과적으로 수백, 수천억 원의 빌딩을 소유한 재벌·건물주들이 아파트를 보유한 개인의 1/8밖에 안되는 세금부담으로 5천억 원의 세금특혜를 누린다는 것이 경실련의 진단이다.

113개 빌딩 중 가장 세금특혜가 큰 건물은 2019년 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩으로 거래가가 9,882억 원이지만 매각시점 공시가격은 4,203억 원(공시지가 3,545억 원, 건물 658억 원)이다. 경실련은 “현재처럼 종부세율을 최고 0.7% 적용시 보유세액은 24억 원이지만 아파트 기준으로 부과될 경우 보유세액은 184억 원으로 160억의 세금특혜가 예상된다”고 내다봤다.

(자료=경실련)
(자료=경실련)

반면, 대치동 은마아파트 35평(공급면적 115㎡)의 경우 보유세 실효세율은 0.33%로 서울스퀘어보다 높다. 경실련 조사한 2021년 1월 시세는 23.3억 원이며, 공시가격은 17억 원으로 시세반영률이 73%이고, 보유세는 777만 원(재산세 345만 원, 종부세 431만 원)이고, 보유세 실효세율은 0.33%이다. 이는 서울스퀘어 0.25% 보다 높다. 113개 고가빌딩 중 96건은 실효세율이 0.3% 미만으로 나타났고, 이 중 54건은 0.2% 미만으로 나타났다.

2006년 이후 거래된 1천억 원 이상 빌딩(277개, 거래금액 72조 원)으로 확대할 경우 가장 비싼 빌딩은 2014년 9월 10.5조 원에 거래된 삼성동 현대차 GBC 부지이며, 2021년 보유세 특혜 2,470억 원이나 된다. GBC 부지는 2016년 구 한국전력공사 건물을 철거한 이후 설계변경이 진행 중에 있다. 공시지가는 2014년 1.5조 원에서 2021년 5.9조 원으로 증가했지만 거래가와 현재 시세를 고려할 경우 시세반영률은 2014년 14%에서 2021년 41%로 여전히 낮다. 공시지가 기준 8년간 보유세는 0.2조 원이 안되지만 아파트 기준과 동일하게 부과될 경우 보유세는 1.6조 원으로 1.4조 원(연평균 1,700억 원)의 세금특혜가 예상된는 것이 경실련의 예측이다.

경실련은 “지금처럼 아파트보다 낮은 공시지가와 종부세율은 재벌 건물주들에 대한 막대한 보유세 특혜를 조장할 수 밖에 없다”면서 “때문에 세금부담은 낮고, 매매차익과 임대소득 등의 막대한 이득을 기대할 수 있어 기업들이 생산 활동은 뒷전인 채 부동산 투기에 나서고 있고, 재벌법인의 부동산 소유 편중이 심화되고 있다”고 지적했다.

한편, 상위 100개 재벌법인의 토지보유량은 2007년 4.1억 평에서 2017년 12.3억 평으로 8.2억 평(여의도 931개)이 증가했다. 

이에 경실련은 “공시가격·공시지가 조사에만 매년 국민 세금 1,500억 원 이상 투입되며, 공시지가는 정상적인 거래가인 시세로 결정하면 되는만큼 정부 의지만 있다면 관련 법 개정없이 얼마든지 불공정한 공시지가를 개선할 수 있다”고 주장하며 “대통령은 불공정 공시지가로 국민을 속이고 공정한 보유세 징수를 방해해 온 관료들을 처벌해야 한다”고 촉구했다. 

그러면서 “국회는 재벌법인, 부동산부자 등이 소유한 상가업무 빌딩 등의 보유세 특혜를 없애기 위한 법 개정에 나서길 바란다”며 “종부세율을 개인과 동일하게 최고 6%까지 올리되 더 이상 중앙정부가 공시지가를 독점적으로 조작.결정하지 못하도록 표준지 공시지가 조사결정권한의 광역단체장 이양 및 조사과정의 투명한 공개 등”을 주문했다.

(자료=경실련)
(자료=경실련)

 

 


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